Immobilien: Immobilienkauf, Bewertung und Immobilien versichern

Informationen rund um den Immobilienkauf, die Bewertung und die Frage wie Immobilien richting versichern. Themen rund um die Immobilie: Baukredit, Forward-Darlehen, die Möglichkeiten einer energetische Sanierung, Bafa, kfw, oder der Kauf einer Denkmalimmobilie.

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Photovoltaik auf neuen Immobilien

Die besten Möglichkeiten, eine Photovoltaikanlage auf höchste Effizienz einzustellen, bestehen natürlich beim Neubau eines Hauses. Das Verhältnis ist aber nicht einstig. Genau so, wie die günstige Gestaltung der Baubedingungen die Photovoltaikanlage ertragreicher machen kann, wirkt auch die PVA kostenmindernd auf den Bau zurück. Neue Immobilien in Abstimmung mit der vorgesehenen Solarnutzung zu planen, schafft zudem noch einen eigenen architektonischen Reiz. Eine solche Immobilie wird nicht nur vom Energiewert des Hauses her teurer eingeschätzt, sondern auch von der Harmonie der Architektur.

Elemente der Immobilienplanung

Den größten Einfluss auf die Gestaltung des Hauses in Verbindung mit einer PVA hat sicher das Dach. Es ist nicht nur die Frage, dass Auf-Dach-Anlagen immer noch die beste Förderung erhalten, sondern dass mit der Dachfläche ein Aufstellort zur Verfügung steht, der keinen weiteren Platzbedarf auf dem zugehörigen Grundstück verursacht.

Eine Photovoltaikanlage oder Teile davon können aber eben so gut in die Fassadengestaltung einbezogen werden, einen Wintergarten oder eine Terrasse überdachen, oder Anbauten, wie sie z.B. für eine Garage geplant werden, durch eine eigene Lösung wie einen Solar-Carport ersetzen. Schließlich und letztendlich sind Solar-Elemente auch in der Außenbeleuchtung, in der Grundstückgestaltung und in der Gartenarchitektur hervorragend einsetzbar, egal, ob sie als autarke Elemente oder in Verbindung mit einer Gesamtanlage eingesetzt werden.

Im Gesamtzusammenhang mit der Architektur-Planung kann so auch sicher gestellt werden, dass die Photovoltaikanlage die bestmögliche Einpassung in die Umgebung erhält – oft eine Forderung, die Kommunen entsprechend ihrer Baurichtlinien bei der Erteilung von Baugenehmigungen in Anwendung bringen.

Lösungen für Auf-Dach-Anlagen

Bei neuen Immobilien das Dach von Anfang an als integrierte Photovoltaikanlage zu planen ist absolut sinnvoll. Denn Solarmodule können den gleichen Witterungsschutz bieten wie herkömmliche Dachziegel und eine entsprechende Eindeckung des Daches ersetzen. Die Kosten unterscheiden sich kaum. Damit übernimmt die PVA einen erheblichen Kostenfaktor, der ohnehin für die neue Immobile geplant werden muss.

Es stehen zwei grundsätzlich unterschiedliche Varianten zur Auswahl: Das eine ist die komplette Eindeckung des Daches mit Solarziegeln, das andere eine InDach-Anlage. Bei der InDach-Anlage übernehmen die Solarmodule bei in einer geschlossenen Fläche innerhalb der normalen Ziegeldeckung auch den Witterungsschutz. Die Solarziegel dagegen belegen die gesamte Dachfläche. Sie stehen verschiedenen Formen und Farben zur Verfügung, die sich der konventionellen Deckung angleichen. Da in der Regel jedoch nicht die gesamte Dachfläche mit Solarziegeln bedeckt werden muss, werden die verbleibenden Flächen mit Dummies bestückt, also Ziegeln, die in Form und Farbe den Solarziegeln gleichen, aber keinen Strom produzieren. So erhält man eine geschlossene Ansicht und kann den höheren Kostenfaktor, den Solarziegel verursachen, wieder ausgleichen.

Die Dachneigung sollte aber wenigstens einen Winkel von 20 Grad aufweisen, um das Abfließen des Wassers oder das Abrutschen des Schnees zu gewährleisten. Das gilt insbesondere für Pultdächer, die sich sehr gut für Photovoltaikanlagen eignen, aber oft einen geringeren Neigungswinkel aufweisen. Wer einen solchen architektonischen Akzent mit dem Dach setzen will, muss bei der Planung dann auch die Dachschräge in die Innenraumgestaltung einbeziehen.

Bei Flachdächern ist ohnehin die absolute Isolierung mit bitumen- oder kautschukhaltigen Materialien notwendig. Auch hier können die Solarmodule mit eingepasst werden, besser aber wie bei einer Freiflächenanlage aufgestellt werden. Dann kann mit einer Nachführanlage, welche die Module ständig optimal nach der Sonneneinstrahlung ausrichtet, ein bis zu 30 % höherer Ertrag erwirtschaftet werden.

Solarmodule als Fassadengestaltung

Da die Fassade eines Hauses so gut wie immer im rechten Winkel zur Erdoberfläche erläuft, sind Solarmodule hier nur wirtschaftlich, wenn sich diese Seite des Hauses in eindeutiger Südausrichtung befindet. Wenn sich zu dem ungünstigen Neigungswinkel auch noch die Dauer der Sonneneinstrahlung verkürzt (am Morgen oder am späten Nachmittag), werden die Erträge einfach zu niedrig. Gegenüber dem flachen Aufschrauben oder der vorgefertigten Integration in die Fassade sind deshalb abgewinkelte Solarmodule, die dann wieder einen Neigungswinkel von 30 Grad bis 45 Grad haben, die wirtschaftlichere Variante. Diese Form wird zunehmend auch für das Bauelement der Markise genutzt, die über den Fenstern dazu noch einen attraktiven Fassadenanblick und einen zusätzlichen Sonnen- und Regenschutz bietet.

PVA-Bedachungen für Wintergärten und Terrassen

Grundsätzliche Voraussetzung für Solarmodule, die als Terrassenbedachung eingesetzt werden, ist ihre Bruchsicherheit, sofern sie über keine Unterboden verfügen. Genau das aber ist die besondere Wirkung dieser Bauart. Dafür stehen semitransparente Solarmodule zur Verfügung, die eine eigene Lichtwirkung in dem unter ihnen liegenden Raum erzeugen. Die Glashersteller bieten amorphe oder kristalline Module an, deren Farbwirkung zu unterschiedlichen Innenraumgestaltungen passt. Bei Wintergärten erfüllt eine solche Bedachung auch gleich noch den Zweck einer angemessenen Verschattung für die Pflanzen. Dieser Wert sollte bei etwa einem Drittel für die Zeit der Lichteinstrahlung liegen, was durch die Solarmodule in geeigneter Weise gewährleistet wird.

Solardächer für Nebenbauten

Solar-Carports sind ein Trend, die sich gegenüber herkömmlichen Garagen immer mehr in den Vordergrund spielen. Sie sind erstens preiswerter in der Anschaffung und können zweitens auch gleich als Ladestationen dienen. Mit ihrer abgestimmten Außenfarbe und Bauart bilden sie eine Komponente, die den Charakter der Immobilie weiter untersetzt. Photovoltaik ist bei neuen Immobilien ein interessanter Planungsfaktor in jederlei Hinsicht.

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Grundlagen zur Immobilienfinanzierung

In der Regel gibt es keine größere Anschaffung im Leben eines Menschen als eine Immobilie. Dabei ist es egal, ob es sich um eine neu zu bauende oder eine Bestandsimmobilie handelt. Eine Immobilienfinanzierung will gut überlegt und geplant sein. Nachfolgend einige Basis-Infos, wer sich tiefer in das Thema einlesen und die wichtigsten Anbieter untereinander vergleichen möchte, findet via google recht schnell diverse Vergleichsportale. Aber auch das Gespräch mit den ortsansässigen Banken kann hilfreich sein.

Zunächst gilt es, die gegebenen Voraussetzungen zu eruieren und zu prüfen. Idealerweise sollte ein gewisser Eigenkapitalanteil vorhanden sein, mit etwa 20 – 30 % kommt man schon recht weit. Es besteht freilich auch die Möglichkeit, eine Immobilie zu 100 % zu finanzieren (mit Nebenkosten und Gebühren werden daraus sogar oft 110 – 120 %), von einer solchen Vollfinanzierung raten jedoch die meisten Experten strikt ab. Der Grund: Der Gesamt-Finanzierungsbetrag wird in den meisten Fällen viel zu hoch, dadurch ergeben sich kaum noch bezahlbare Einzelraten, und auch die Gesamtdauer der Finanzierung zieht sich unnötig in die Länge. Hinzu kommt, dass auch die Gebühren und Nebenkosten bei der Vollfinanzierung ein ganzes Stück höher liegen, als wenn der Finanzierungsnehmer entsprechendes Eigenkapital mitbringt.

Apropos Gebühren und Nebenkosten: Viele Interessenten legen hierauf nur ein geringes Augenmerk, für sie ist insbesondere die Höhe der Zinssätze der ausschlaggebende Wert, der über die Inanspruchnahme des Angebotes entscheidet. Auch das halten Experten für falsch. Es gibt mittlerweile zahlreiche Immobilienfinanzierer, die mit auf den ersten Blick günstigen Zinsangeboten werben, die ihnen dadurch entgangenen Einnahmen aber mit überhöhten Gebühren und Nebenkosten wieder egalisieren möchten. Allerdings stehen diese Werte dann oft nur im Kleingedruckten und werden gerne vom Interessant übersehen.

Ein besonders wichtiger Punkt in jeder Immobilienfinanzierung sind die Zinsbindungsfristen. Hierbei kann man nicht pauschal sagen, ob diese möglichst lang oder kurz ausfallen sollten. Es kommt immer darauf an, in welcher Phase die Immobilienfinanzierung abgeschlossen wird. Bei derzeit günstigen Zinssätzen sollte eine möglichst lange Zinsbindungsfrist vereinbart werden, liegen die Zinsen dagegen hoch, sollte die Bindungsfrist eher ausfallen. Schließlich kann man in einem solchen Fall unter Umständen schon nach wenigen Jahren neu über die Zinsen verhandeln und ein entsprechend besseres Angebot für die Zukunft abschließen.

Tipp: Für eine Finanzierung einer Immobilie möchte die Bank so einiges an Informationen haben. Je besser Sie da vorbereitet sind, desto schneller gewinnt die Bank einen Überblick, ob sie das Objekt mit finanzieren möchte. Auch Sie sollten einen Überblick über Ihre finanziellen Möglichkeiten haben. Haben Sie an alles gedacht? Haben Sie alle Unterlagen? Haben Sie eine Übersicht? Dieser Artikel für so eine Art Selbstauskunft zur Immobilienfinanzierung gibt einen guten Überblick.

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Aktuelle Trends auf dem Immobilienmarkt

Die Lage ist das mit Abstand wichtigste Kriterium beim Immobilienkauf. Dabei sollte auch die demographische Entwicklung Berücksichtigung finden, denn die sogenannte Landflucht ist ein Trend, der nach wie vor anhält. Die Einwohnerzahlen in Ballungszentren und der unmittelbaren Umgebung werden auch weiterhin zulegen, während in vielen eher ländlich geprägten Gegenden eine Abwanderung stattfindet. Dies wirkt sich im gleichen Zuge auf die dortige Nachfrage am Immobilienmarkt aus und folglich auch auf die Preise, deren Trend klar nach unten wandert.

Immobilienmarkt in Bewegung: B-, C- und D-Standorte legen deutlich zu

Da die Preise in besten Wohnlagen an einigen Orten mittlerweile ein Niveau erreicht haben, dass nur noch sehr wenige Menschen zu bezahlen bereit sind, etablieren sich zusehends auch Immobilien in mittelgroßen und kleinen Städten auf dem Markt. Vor allem in B-Städten mit 300.000 bis 600.000 Einwohnern wie z.B. Dresden oder Hannover macht sich dies durch einen anziehenden Preis bemerkbar. Als C-Städte gelten Orte mit 100.000 bis 300.000 Einwohnern. In diese Kategorie fallen beispielsweise Augsburg, Kiel oder Saarbrücken. Und auch hier hat das Investitionsvolumen deutlich zulegen können. An einigen C-Städten sei dieser Trend Branchenkennern zufolge noch nicht angekommen, was für zukünftige Eigentümer durchaus als Chance zu verstehen ist. Die Rede ist dabei von Renditen von bis zu 7 %. Und auch bei den D-Städten setzt sich dieser Trend fort. Dem können die hohen Preise in A-Städten wie München, Hamburg oder Frankfurt nur entgegenkommen, denn dadurch sinken die erwarteten Renditen auf unter 3 %.

Nicht jede Immobilie ist Gold wert

Auch eine sehr gute Lage muss daher lange kein Garant für hohe Renditen sein. Denn längst hat sich gezeigt, dass nicht jeder Preis bezahlt wird. Langfristig ist also eher mit einer Normalisierung der Lage zu rechnen. Hinzu kommt, dass die Gewinne bei Immobilien inflationsbereinigt ohnehin schon in vielen Fällen mager ausfallen. Investitionen in besten Wohnlagen sollten daher eher als Methode zur Wertaufbewahrung gesehen werden, weniger als ein Weg zur Erzielung hoher Gewinne. Zukünftigen Käufern von Immobilien sei zudem angeraten, sich möglichst intensiv mit der Materie auseinanderzusetzen. Auch Makler neigen bekannterweise dazu, auch Objekte in einer eher drittklassigen Lage als Renditechance anzupreisen. Ortskenntnisse, so sie nicht schon vorhanden sind, sollten vorab eingeholt und bewertet werden. Hierbei können auch Vergleiche auf Immobilienbörsen hilfreich sein, um sich einen ersten Überblick verschaffen.

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Baukredit und Forward-Darlehen - vom Zinstief profitieren

Die aktuellen Niedrigzinsen beim Baugeld lassen so manchen Häuslebauer wichtige Entscheidungen vorverlegen. Denn niemand kann mit Bestimmtheit voraussagen, wie lange die Zinsen noch so günstig sein werden. Doch sollte man sich davor hüten, Hals über Kopf den nächstbesten Immobilienkredit abzuschließen. Auch in Zeiten niedriger Zinssätze empfiehlt sich ein gewissenhafter Vergleich der verschiedenen Angebote und Konditionen.

Welche Rolle spielen die Bauzinsen?

Wie bei jedem anderen Kredit sollte den Zinsen eine erhöhte Aufmerksamkeit zukommen. Generell ist zwischen Sollzinssatz und effektivem Zinssatz zu unterscheiden. Ersterer stellt den eigentlichen Preis für das geliehene Geld dar. Er berechnet sich anhand verschiedener Referenzzinssätze wie zum Beispiel EURIBOR und LIBOR. Darauf aufbauend wird der Effektivzins kalkuliert. Dieser ist auch der Wichtigere von beiden, da er alle kostenrelevanten Faktoren enthält, die neben dem eigentlichen Zinssatz hinzukommen. Dies betrifft beispielsweise Ratenhöhe, Laufzeit und Bearbeitungsgebühren. Der effektive Zinssatz macht die verschiedenen Angebote unterschiedlicher Unternehmen also erst vergleichbar und sorgt dadurch für mehr Transparenz auf dem Markt.

Eine Ausnahme gibt es jedoch: Restschuld- bzw. Kreditversicherungen fließen regelmäßig nicht in die Kalkulation des effektiven Zinssatzes mit ein. Diese Kosten müssen also gesondert hinzuaddiert werden. Und gerade bei so langfristigen Verträgen sollte darauf auch nicht verzichtet werden. Ist die Kreditversicherung jedoch fester Bestandteil des Baudarlehens, ohne den es ungeachtet aller weiteren Sicherheiten nicht zu einem Abschluss käme, muss ihn die Bank mit berücksichtigen.

Je länger - desto besser: Zinsbindungsfristen nutzen

Wer jetzt ein Immobiliendarlehen abschließen möchte, tut also gut daran, sich die bestehenden Zinssätze so lang wie möglich zu sichern. Dies können Kreditnehmer über die Zinsbindungsfrist erreichen, die bei Immobiliendarlehen üblich ist und in der Regel zwischen 5 und 15 Jahren liegt. In Anbetracht der aktuellen Situation gilt also: Je länger, desto besser. Während der Zinsbindungsfrist werden die Zinssätze nicht den aktuellen Konditionen am Markt angepasst, weswegen Sie auf lange Sicht eine solide Kalkulationsgrundlage für die eigene Budgetplanung bilden.

Günstige Anschlussfinanzierung vereinbaren

Wer bereits ein Immobiliendarlehen abgeschlossen hat, kann dennoch vom aktuellen Zinstief profitieren. Entscheidend hierbei ist die verbleibende Dauer bis zum Ablauf der aktuellen Zinsbindungsfrist. Läuft diese in nächster Zeit aus, lässt sich eine günstige Anschlussfinanzierung vereinbaren. Kreditnehmer haben dabei übrigens die Wahl, ob sie das Kreditinstitut wechseln oder beim bisherigen verbleiben möchten. Für einen Wechsel können natürlich bessere Konditionen sprechen. Dagegen sprechen die meist erneut anfallenden Bearbeitungsgebühren, die meist in Höhe von rund 1,5 % des Darlehensbetrages angesetzt werden. Es gibt aber auch Banken, die bei Bestandskunden eine solche Gebühr verlangen, obwohl diese durch den geringfügigen Aufwand kaum gerechtfertigt ist.

Zinsen für die Zukunft absichern mittels Forward-Darlehen

Ist es bis zum Ablauf der Zinsbindungsfrist noch ein längerer Zeitraum von bis zu fünf Jahren, kann auch dann noch eine günstige Anschlussfinanzierung vereinbart werden. Dies geschieht mit Hilfe des sogenannten Forward-Darlehens. Der Darlehensvertrag wird praktisch heute abgeschlossen, wohingegen es erst zum vereinbarten Zeitpunkt zu einer Auszahlung kommt. Der heute geltende Zinssatz lässt sich also in die Zukunft transferieren. Dabei sollte jedoch beachtet werden, dass Banken Zinsaufschläge berechnen, je länger die Vorlaufzeit andauert. Die Höhe solcher Aufschläge liegt meist zwischen 0,2 und 0,4 %. Ob sich ein Forward-Darlehen lohnt, ist also in entscheidendem Maße von der künftigen Zinsentwicklung abhängig. Außerdem muss zwischen einem echten und einem unechten Forward-Darlehen unterschieden werden. Bei der echten Variante beginnt die Zinsbindungsfrist erst am Tage der Auszahlung. Im Gegensatz dazu beginnt sie beim unechten Forward-Darlehen bereits am Tage des Vertragsschlusses. Wird in diesem Fall also eine vierjährige Zinsbindung mit einem Jahr Vorlaufzeit vereinbart, bleiben effektiv drei Jahre von der Zinsbindungsdauer übrig.

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Statt der eigenen vier Wände: Investitionen in Immobilienfonds

Die Aufgabe von Immobilienfonds besteht im Grunde darin, ganz im Sinne eines Investmentfonds Kapital zu bündeln, um damit größere Investitionen in Immobilien finanzieren zu können. Unterschieden werden offene und geschlossene Fonds. Aktuell müssen sich Anleger vor allem bei offenen Immobilienfonds auf Änderungen im Rahmen der EU-Richtlinie für alternative Investments (AIFM) einstellen.

Immobilienfonds als Alternative zur Geldanlage

Immobilienfonds gibt es grundsätzlich in zwei Varianten: Offen und geschlossen. Erstere eignen sich eher für Privatanleger, da sie eine flexiblere Handhabung bei geringerem Risiko bieten. Geschlossene Fonds hingegen eignen sich eher für institutionelle Anleger, da hier eine hohe Fachkenntnis erforderlich ist, um das Risiko besser einschätzen zu können. Immobilienfonds genießen sowohl bei kleinen wie auch institutionellen Anlegern einen ausgezeichneten Ruf. Vor allem in Zeiten unsicherer volkswirtschaftlicher Entwicklungen sind sie eine gern verwendete Alternative zu anderen Anlageprodukten wie zum Beispiel Gold oder Staatsanleihen. Diese bieten zwar ebenfalls ein hohes Maß an Sicherheit, können aber dafür kaum mit regelmäßigen oder nur sehr niedrigen Zinszahlungen aufwarten, weswegen sie sich eher zur Wertaufbewahrung eignen.

Geschlossene Immobilienfonds - schlechter als ihr Ruf?

Bei geschlossenen Fonds werden einzelne Bauprojekte finanziert, wodurch folglich auch das Risiko für den Anleger steigt. Sobald eine bestimmte Anlagesumme erreicht ist, wird der Fond für weitere Anleger geschlossen - daher auch die Bezeichnung. Im Zuge der Beteiligung werden Anleger zugleich auch Mitunternehmer bzw. Mitgesellschafter, wodurch sie an Gewinn und Verlust des Objektes beteiligt sind. Das ist auch der Grund, weswegen Privatanleger ohne detaillierte Fachkenntnisse von geschlossenen Immobilienfonds Abstand nehmen sollten.

Typische Anlageobjekte bei geschlossenen Fonds sind Einkaufszentren, Büro- oder Geschäftsgebäude. Läuft eine solche Anlage nach Plan, lassen sich weitaus höhere Renditen erzielen als bei geschlossenen Fonds. Hinzu kommt, dass im Unterschied zum offenen Fonds nur vergleichsweise geringe Liquiditätsreserven vorgehalten werden müssen, was zu einer insgesamt höheren Verzinsung beiträgt.

Erst Anfang November 2012 wurden geschlossene Immobilienfonds von der Stiftung Warentest getestet, wobei der Branche jedoch ein eher schlechtes Zeugnis ausgestellt werden musste, was vor allem an den hohen bis sehr hohen Risiken liegt. Diese entstehen in erster Linie durch die sehr langen Fondslaufzeiten von mehreren Jahren oder in einigen Fällen sogar Jahrzehnten. Auf eine solche Distanz wird das Risiko für Anleger unkalkulierbar.

Offene Immobilienfonds und die AIFM-Richtlinie

Anlegerfreundlicher gestaltet sich da schon die offene Variante: Bei offenen Immobilienfonds konnte bisher kontinuierlich Kapital eingezahlt oder entnommen werden. Durch die neue EU-Richtlinie für alternative Investments können zukünftig jedoch nur noch viermal im Jahr neue Anteile erworben werden. Diese Taktung gilt nicht für die Rückgabe von Anteilen, denn diese könne dem Entwurf zufolge nur noch einmal pro Jahr vorgenommen werden. Offene Fonds investieren in eine Vielzahl an Objekten, um so das Risiko möglichst effektiv zu streuen. Außerdem können sich Anleger hier mit relativ niedrigen Beiträgen beteiligen. Gewinne sollen langfristig durch Mieterträge und Wertsteigerungen erzielt werden. Bei einem offenen Immobilienfonds muss die Liquiditätsreserve stets mindestens 5 % betragen, damit es jederzeit möglich ist, Anleger auszubezahlen, die ihre Fondsanteile zurückgeben möchten.

An dieser Stelle soll auch die neue AIFM-Richtlinie zum Tragen kommen. Offene Fonds sollen dadurch in Krisenzeiten schockresistenter werden. Wird nämlich zu viel Geld in zu kurzer Zeit aus Fonds abgezogen, können diese nicht schnell genug Immobilien verkaufen, um die Anleger entsprechend auszuzahlen. Durch die jährliche Anteilsrückgabe an bestimmten Stichtagen, die sich am Erwerbsdatum orientieren sollen, sollen derartige Entwicklungen in Zukunft verhindert werden.

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Der Staat saniert mit: Energetische Sanierung - Möglichkeiten der Förderung

Energetische Sanierungen an Gebäuden sind mit einem hohen finanziellen Aufwand verbunden. Was viele Hauseigentümer zunächst zurückschrecken lässt, kann sich über die Jahre gesehen jedoch bezahlt machen. Angesichts der steigenden Heizkosten und der vom Staat gebotenen Fördermöglichkeiten sollten die in Betracht kommenden Maßnahmen in jedem Fall einander abgewogen werden. Gerade bei älteren Häusern kann sich die Investition sehr schnell amortisieren, wenn sie richtig durchgeführt wurde. Fördermittel werden durch das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) und die halbstaatliche Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW-Bank) angeboten. Die Mittel lassen sich in vielen Fällen kombinieren, was den Kapitalaufwand in erheblichem Maße reduzieren kann.

Fördermaßnahmen der KfW

Eine energetische Sanierung sollte in jedem Fall vom Fachmann durchgeführt und überprüft werden. So ist es für die erfolgreiche Inanspruchnahme von Fördermitteln stets erforderlich, dass ein fachkundiger Energieberater die baulichen Maßnahmen überwacht und somit sicher stellt, dass bestimmte Standards eingehalten werden. Der Energieberater klärt auch zuvor darüber auf, welche Maßnahmen überhaupt sinnvoll sind, wobei ökologische wie auch ökonomische Aspekte im Auge behalten werden. Ein eingesetztes Verfahren ist die Thermographie. Dabei werden vom Haus Aufnahmen mit einer Wärmebildkamera angefertigt, aus denen hervorgeht, wo sich die sogenannten Wärmebrücken befinden. Damit sind Stellen gemeint, an denen besonders viel Wärme nach außen dringt. Typischerweise werden hier besonders häufig Fenster, Fensterrahmen und Heizungsnischen angezeigt. Je mehr Stellen mit Rottönen und je intensiver diese angezeigt werden, desto dringender ist eine energetische Sanierung.

Schon für den Energieberater können Fördermittel eingesetzt werden, denn dessen Kosten werden zu 50 Prozent und bis zu einem Höchstbetrag von 4.000 Euro von der KfW übernommen. Sobald festgestellt wurde, ob Einzel- oder Komplettsanierungsmaßnahmen eingeleitet werden sollten, kann die Förderung des Vorhabens beantragt werden. Komplettprogramme zielen in der Regel auf einen bestimmten Effizienzhausstandard ab. Sollen nur Einzelmaßnahmen durchgeführt werden, so müssen bestimmte Mindestanforderungen in Bezug auf die erwartete Energieeinsparung erfüllt werden. Die Beantragung des Kredits selbst erfolgt wie bei der KfW üblich bei einer kooperierenden Bank bzw. der eigenen Hausbank.

Was genau ist ein Effizienzhausstandard?

Das KfW-Effizienzhaus ist ein Qualitätsstandard für energieeffizientes Bauen und Sanieren. Jeder KfW-Effizienzhausstandard trägt eine bestimmte Zahl mit sich (beispielsweise Effizienzhaus 70), die für das Verhältnis des avisierten Jahresprimärenergiebedarfs zu einem Referenzgebäude steht. Dieses Referenzgebäude ist eine Art virtuelles Gebäude und baugleich mit dem zu sanierenden bzw. zu bauenden Objekt. Aus dem Referenzgebäude ergeben sich die zulässigen Höchstwerte für Energiebedarf und Wärmeverluste, wobei mit letzteren die Qualität der Dämmung gemessen wird. Vereinfacht ausgedrückt: Ein Effizienzhaus 70 würde also nur 70 Prozent der Energie benötigen, die ein vergleichbarer Neubau als Normalverbrauch ausweisen würde. Je geringer die Kennziffer des KfW-Effizienzhauses, desto größer die Einsparungen an Energie und desto höher auch die mögliche Förderung des Projekts.

Konditionen der KfW-Förderkredite

Günstige Konditionen und sehr niedrige effektive Zinssätze sind auszeichnendes Merkmal der Förderkredite von der KfW-Bank. Bereits ab 1 Prozent Effektivzins sind Angebote erhältlich, je nach Fördersumme und Laufzeit. Statt eines Förderkredites können auch Zuschüsse über maximal 18.750 Euro und bis zu einer Höhe von 7,5 Prozent der förderfähigen Kosten beantragt werden. Der maximale Kreditbetrag beläuft sich auf 50.000 Euro.

Die Kreditvariante umfasst eine tilgungsfreie Anlaufzeit über eine Dauer von bis zu 5 Jahren. Kostenfreie Sondertilgungen sind ab 1.000 Euro möglich. Hinzu kommt eine Zinsbindungsfrist von 10 Jahren. Sowohl für Kredit als auch Investitionszuschuss gilt, dass die so akquirierten Mittel mit Fördermaßnahmen des BAFA kombiniert werden können. Hier macht es sich also bezahlt, sich vorab umfassend zu informieren. Voraussetzung für beide Varianten ist das Hinzuziehen eines fachkundigen Energieberaters, der die Einhaltung der technischen Mindestvoraussetzungen überwacht.

BAFA-Zuschüsse für Strom aus erneuerbaren Energien

Auch das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle bietet Fördermittel für die energetische Sanierung an. Beim BAFA wird vor allem Wert auf eine nachhaltige Energieerzeugung gelegt. Viele energetische Sanierungsprojekte umfassen auch einen Austausch des Heizsystems. Vor allem durch den Austausch älterer Heizkessel lassen sich schon in kurzer Zeit hohe Einsparungen realisieren. Besonders häufig kommen dabei sogenannte KWK-Anlagen zum Einsatz (Kraft-Wärme-Kopplung, also das Erzeugen von Strom und Wärme gleichzeitig). Diese werden meist in Form von Mini-BHKWs (Blockheizkraftwerke) angeboten und lassen sich beispielsweise mit Biogas, Hackschnitzeln oder Pellets befeuern. Förderfähig sind zudem Solarthermieanlagen (Wärmegewinnung aus Sonneneinstrahlung) und Wärmepumpen verschiedenster Auslegungen.

Grundsätzlich lassen sich über das BAFA nur Maßnahmen an Gebäude aus dem Gebäudebestand fördern. Damit werden Neubauten generell ausgeschlossen. Der Bauantrag muss derzeit vor dem 1. Januar 2009 gestellt worden sein und eine Heizung muss bereits installiert sein. Die BAFA bietet auf ihrer Internetseite detaillierte Tabellen an, aus denen hervorgeht, welche Gebäude förderfähig sind und in welchem Rahmen Fördergelder ausgezahlt werden. Um die Fördermittel des BAFA mit denen der KfW kombinieren zu können, ist eine umfassende Sanierung erforderlich. Einzelmaßnahmen als solche werden nicht gefördert. Die meisten Fördergelder können Hauseigentümer also erhalten, wenn sie sich gleich für einen KfW-Effizienzhausstandard entscheiden.

Hinweis

Fördermöglichkeiten sind stark schwankend. Mal wird was gefördert, mal ist der Fördertopf bereits leer, mal werden die Förderrichtlinien sozusagen über Nacht geändert: alles schon vorgekommen...

Daher immer sich nach den aktuellsten Richtlinien und Fördermöglichkeiten erkundigen..., denn das was hier steht kann morgen schon überholt sein.

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Mietrecht reformiert - Energiesparmaßnahmen zukünftig einfacher durchzusetzen

Im Zuge der Mietrechtsreform wurde auch die Finanzierung von Energiesparmaßnahmen aufgegriffen. Daneben gelten neue Regeln bei säumigen Mietern und im Bereich Mieterschutz bei bevorstehenden Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen. Die wichtigsten Neuerungen im Überblick.

Keine Mietminderung bei energetischer Sanierung. Führt ein Hauseigentümer eine energetische Sanierung durch, indem er beispielsweise eine neue Heizanlage installiert, neue Fenster einbaut oder die Außenwand dämmen lässt, so dürfen Mieter keine Mietminderung wegen der entstehenden Unannehmlichkeiten wie z.B. Baulärm einfordern. Erst ab dem vierten Monat ist eine Minderung möglich.

Keine Verzögerung der Baumaßnahmen. Werden am Haus Baumaßnahmen in Form einer Modernisierung durchgeführt, in deren Folge die Miete erhöht werden soll, können Mieter diese nicht mehr einfach verzögern. Dies war möglich, indem sie sich darauf beriefen, die höheren Mieten nicht mehr zahlen zu können. Das ist jetzt nur noch in Härtefällen möglich und auch erst nach Abschluss der Arbeiten am Gebäude. Dies gilt jedoch nicht für alle Maßnahmen. So lassen sich mit der Installation einer Solaranlage keine Mieterhöhungen rechtfertigen.

Vereinfachung des Nachweises. Hauseigentümer müssen nun nicht mehr auf einen Sachverständigen zurückgreifen, um die Wirksamkeit von Energiesparmaßnahmen nachweisen zu lassen. Vielmehr soll mit Änderung des Mietrechts ein Verweis auf anerkannte Pauschalwerte genügen.

Stärkere Berücksichtigung des Energiestandards. Eigentümer müssen sich bei Mieterhöhungen am Mietspiegel orientieren. Haben sie jedoch den Energiestandard ihres Objektes durch Sanierungsmaßnahmen verbessern können, so steht ihnen zukünftig ein mehr Erhöhungsspielraum zur Verfügung.

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Fünf gute Gründe für den Kauf einer Denkmalimmobilie

Denkmalimmobilie - das klingt nach einem romantischen Schloss und aristokratischer Umgebung, nach altem Landadel und viel Geld. Schon das ist für viele Menschen ein Grund für den Kauf einer Denkmalimmobilie. Es gibt jedoch eine ganze Reihe weiterer Gründe, die für diese Immobilienform sprechen.

Die Lage

In der Regel befinden sich denkmalgeschützte Immobilien in bevorzugten Lagen, zum Beispiel im historischen Kern einer Stadt. So ist die Lage meist sehr zentrumsnah, was sich natürlich auch auf den Wert der Immobilie auswirkt. In Zukunft könnte dieser Faktor noch wichtiger werden, da der demographische Wandel in Deutschland dafür sorgt, dass immer mehr ältere Menschen in Zentrumslagen ziehen, weil sie dort eine wesentlich bessere Infrastruktur vorfinden. Zudem verknappt sich der Wohnraum in bevorzugten Innenstadtlagen immer mehr, so dass die Preisprognosen für Denkmalimmobilien in der Regel steil nach oben zeigen.

Die Verfügbarkeit

Im Gegensatz zu herkömmlichen Immobilien können Denkmalimmobilien nicht einfach neu gebaut werden. Ein großer Teil ihrer Faszination macht somit die Seltenheit dieser Immobilien aus. Vergleicht man die Zahl der denkmalgeschützten Immobilien in Deutschland mit der aller sonstigen Immobilien, so fällt auf, dass nur ein sehr geringer Prozentsatz dieses Privileg erhält. Diese Seltenheit sorgt dafür, dass sich das Angebot an Denkmalimmobilien nie inflationär ausweiten kann und somit die Preise auch auf lange Sicht stabil bleiben.

Die Nachfrage

Nicht nur die bereits angesprochene, oft sehr prädestinierte Lage sowie die Seltenheit von Denkmalimmobilien sorgen dafür, dass die Nachfrage äußerst rege ist. Auch bei Mietimmobilien werden denkmalgeschützte Objekte von den meisten Menschen bevorzugt. Speziell dazu gab es im Jahr 2006 eine Untersuchung, die ergab, dass fast 90 Prozent aller Deutschen lieber in alten Gebäuden als in Neubauten wohnen möchten. Dazu wären sie sogar bereit, höhere Mieten zu zahlen.

Die Sicherheit

Denkmalimmobilien werden oft als Kapitalanlagen erworben. Und das aus gutem Grund: Sie gelten als besonders sichere Anlagewerte, die über Generationen weitergegeben werden können. Wertschwankungen sind bei Denkmalimmobilien besonders gering, das Objekt stellt also einen soliden und beständigen Wert dar.

Der Schutz vor Inflation

Die bereits erwähnte Sicherheit von Denkmalimmobilien wirkt sich übrigens auch auf den Inflationsschutz aus. Grundsätzlich gilt für jede Immobilie: Sachwerte sind im Gegensatz zu anderen Anlagen viel besser vor der Inflation geschützt. Da Experten in den nächsten Jahren mit einem weiteren Anstieg der Inflation in Deutschland rechnen, kommt Denkmalimmobilien somit eine besonders wichtige Funktion als Inflationsschutz zu. Mit einer Denkmalimmobilie ist Ihr Kapital in besten Händen!

Weitere Tipps rund um die Denkmalimmobilie.

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Das Problem mit der Kaufpreishöhe

Den Traum vom Leben in den eigenen vier Wänden wahr zu machen, steht auf der Wunschliste der Deutschen nach wie vor weit oben auf der persönlichen Wunschliste. Das gilt natürlich vor allem in boomenden Regionen wie Berlin, wo junge Familien eine hervorragende Infrastruktur und beste Ausbildungs- und Jobbedingungen vorfinden. Das führte auch dazu, dass gerade in Berlin die Immobilienpreise inzwischen ein Niveau erreicht haben, wo manche schon von einer Überhitzung sprechen. Eine Immobilienbewertung in Berlin ist daher für manchen Laien schwierig – sowohl für den Käufer wie auch den Verkäufer, da man zwischen Traum(preisen) und Wirklichkeit, bzw. Realität hin und hergerissen wird. Aber auch Gründe der Vermögenssicherung haben dazu geführt, dass in den letzten Jahren, vor allem seit dem Bankenzusammenbruch 2008 in den USA, immer mehr ihr Geld in Betongold angelegt haben.

Trotzdem: jeder sollte seine Wunschimmobilie gründlich unter die Lupe nehmen, bevor der Kaufvertrag unterzeichnet wird. Denn so manches Schnäppchen kann sich langfristig als teure Kostenfalle mit finanziellen Folgekosten erweisen.

Ist der Kaufpreis angemessen?

Weil keine der beteiligten Parteien beim Immobilienkauf über den Tisch gezogen werden möchte, lässt der vorherige Besitzer in der Regel ein Verkehrswertgutachten anfertigen. Für dieses Gutachten wird die Immobilie von einem Sachverständigen vor Ort begutachtet. Er achtet vor allem darauf, ob bauliche Mängel vorliegen oder Sanierungsbedarf besteht. Je höher dieser ist, umso niedriger ist der Kaufpreis. Doch gerade bei sanierungsbedürftigen Immobilien sollten die Käufer gründlich rechnen. Denn mit Kaufpreis und Sanierungskosten kommen sie oft fast genauso teuer als würden sie gleich einen Neubau kaufen. Beim Gutachten wird deshalb auch die Energieeffizienzklasse des Wohngebäudes angegeben. Im sogenannten Energiepass sind Werte wie CO2-Ausstoß, Wärmedämmung, Energieverbrauch und -verlust der Heizungsanlage ausgewiesen, die sich direkt auf den Verkehrswert auswirken.

In das Verkehrswertgutachten fließen noch weitere Faktoren hinein. Beispielsweise achtet der Sachverständige darauf, ob Einträge im Grundbuch oder im Baulastverzeichnis vorliegen, wie gut die Immobilie erschlossen ist oder wie es um das Wegerecht bestellt ist. Letzteres ist dann wichtig, wenn eine Immobilie keine Zufahrt zur nächsten öffentlichen Straße besitzt. Hat umgekehrt ein Nachbar das Wegerecht, sind die Nutzungsmöglichkeiten auf dem eigenen Grundstück eingeschränkt, was sich wiederum auf den finanziellen Wert niederschlägt.

Auf die inneren Werte kommt es an

Wichtige Fragen für die Immobilienbewertung lauten außerdem: Wie sind die Räume zugeschnitten und ist die Immobilie barrierefrei? Auf Barrierefreiheit legen immer mehr Menschen wert, weil sie so lange als irgend möglich in der eigenen Immobilie leben wollen. Immobilienbesitzer können ihr Haus deshalb wertiger machen, indem sie beispielsweise großzügige sanitäre Anlagen einbauen oder verschiedene Möglichkeiten schaffen, den Garten in der Freizeit zu nutzen, etwa durch einen Swimmingpool oder einen fest installierten Grill.

Wo befindet sich die Immobilie?

Neben dem direkten Zustand des Hauses legen potenzielle Käufer großen Wert auf die Lage. Sind Haltestellen für öffentliche Verkehrsmittel in der Nähe, beeinflusst das ebenso den Preis wie eine gut erreichbare Infrastruktur. Dazu gehören Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und Kindergärten.

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Wie der Urlaub beim Stromsparen helfen kann

Die Energiekosten steigen und steigen. Da kommt es doch gerade recht, wenn man zumindest für ein paar Wochen im Jahr so viel wie möglich Strom einsparen kann. Und es kann sogar Wochen geben, in denen Sie überhaupt keinen Strom verbrauchen!

Sie fragen sich, wie das gehen soll?

Wann bietet sich das größte Einsparpotenzial bei Ihnen? Richtig: Genau dann, wenn Sie nicht zu Hause sind. Und ein paar Wochen im Jahr ist in der Regel jeder einmal nicht zu Hause, nämlich dann, wenn der Urlaub ansteht. Genau hier bietet sich ein großes Einsparpotential, insbesondere im Hinblick auf den Stromverbrauch.

Doch Vorsicht: Wer einfach nur die Haustür abschließt und anschließend in den Urlaub fährt, der könnte viel Geld verschwenden. Hier die besten Tipps rund um das Thema „Strom sparen während des Urlaubs“:

Alle Standby-Geräte abschalten

Fernseher, Hifi-Anlage, Computer – dies sind nur einige Beispiele für Geräte, die in aller Regel im Standby-Betrieb laufen. Sie sind also niemals ganz abgeschaltet und verbrauchen somit auch Strom, wenn sie gerade nicht genutzt werden. Da wir diese aber im Urlaub meist gleich für mehrere Tage oder sogar Wochen nicht benutzen, können wir sie getrost ausschalten. Dazu ziehen Sie einfach die Netzstecker von allen Geräten, die sich nicht komplett abschalten lassen (bei denen z. B. eine Uhr oder eine Statusanzeige vorhanden ist).

Warmwasserboiler abschalten

Zu den angesprochenen Standby-Geräten gehören übrigens auch Warmwasserboiler bzw. Durchlauferhitzer. Und gerade diese verbrauchen oft eine Menge Strom! Daher sollten Sie auch Boiler vor der Abreise komplett abschalten. Leider verstecken sich diese oft an schwer zugänglichen Stellen. Der Grundriss des Hauses bzw. der Wohnung kann Aufschluss darüber geben. Und nicht vergessen: Bei Wiederinbetriebnahme den Boiler unbedingt für einige Minuten auf höchster Temperaturstufe laufen lassen, damit evtl. gebildete Keime abgetötet werden.

Kühlschrank und Gefriertruhe abtauen

Für alle, die länger in den Urlaub fahren (mehr als 3-4 Wochen), kann es sich lohnen, zuvor den Kühlschrank und die Gefriertruhe abzutauen und dann auszuschalten. Natürlich dürfen während dieser Zeit keine Lebensmittel in den Geräten gelagert werden.

Kleingeräte vom Netz entfernen

Kleingeräte wie elektrische Zahnbürsten, DSL-Router, Toaster usw. können auch ausgeschaltet und ohne Standby-Funktion einen sogenannten Ruhestromverbrauch aufweisen. Nehmen Sie daher all diese Geräte konsequent vom Netz. Es kann sich in diesem Zusammenhang lohnen, mehrere Geräte an eine Mehrfachsteckdosenleiste anzuschließen, die mit einem Schalter versehen ist. So brauchen Sie diesen nur auszuschalten, anstatt alle Geräte mühsam vom Netz zu trennen.

Kontrollgang vor der Abreise

Damit auch wirklich an alles gedacht wird, empfiehlt sich ein Kontrollgang durch jedes Zimmer am Tag der Abreise. Wetten, dass auch Sie noch ein Gerät finden, das zuvor vergessen wurde?

Fazit

Das Trennen aller Elektrogeräte vom Netz ist mit ein wenig Aufwand verbunden, kann aber durchaus einige Euros an Stromkosten einsparen. Nutzen Sie diese Möglichkeit – so haben Sie einen Teil der Urlaubskosten schon vor der Abreise wieder hereingeholt!

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So wird das Haus winterfest

Wenn die Tage kürzer werden und der Winter in absehbarer Zeit vor der Tür steht, sollten Hausbesitzer auch daran denken, ihre Immobilie winterfest zu machen. Der Grund: Ein Schaden an der Bausubstanz kann sich in der kalten Jahreszeit erheblich verschlimmern, sodass eine Reparatur im folgenden Jahr erheblich teurer kommen kann.

Ein besonderes Augenmerk sollten Immobilienbesitzer dem Dach schenken. Hier empfiehlt es sich, dass ein Fachmann überprüft, ob die Dachziegel ordnungsgemäß auf dem Dach liegen und ob keine undichten Stellen zu bemerken sind. Auch eine Reinigung der Dachrinnen sollte im Herbst erfolgen. Denn gerade in dieser Jahreszeit kann sich hier viel Schmutz und Staub ansammeln. Dadurch verhindern die Hausbesitzer, dass die Fallrohre verstopfen. Unterbleibt die jährliche Reinigung, können die Dachrinnen möglicherweise überlaufen. Das Wasser kann in der Folge Schäden an der Dachkonstruktion oder der Fassade verursachen.

Sind Fenster und Türen dicht?

Bei Außentüren und Fensterrahmen handelt es sich um Wärmebrücken, durch welche der Bedarf an Heizenergie unnötig in die Höhe getrieben werden kann. Deshalb sollte überprüft werden, ob Fenster und Türen richtig schließen und das Dichtungsmaterial noch in Ordnung ist. Denn bei Dichtungsgummis handelt es sich um ein typisches Verschleißprodukt, das in regelmäßigen Abständen ersetzt werden muss. Eine Überprüfung ist auch an den Rolladengurten notwendig, die gegebenenfalls ausgetauscht werden sollten.

Die Wasserleitungen sichern

Wasserleitungen, die sich im Außenbereich oder an den Hauswänden befinden, können bei tiefen Temperaturen leicht gefrieren. Sie sollten rechtzeitig abgedreht werden. Dadurch wird ein mögliches Platzen der Rohre ebenso verhindert wie ein Rückstau. Falls eine Leitung tatsächlich einfriert, sollte ein Klempner den Schaden schnellstmöglich beheben, um teure Folgeschäden zu vermeiden.

Die Heizanlage muss regelmäßig gewartet werden

Dass die Heizungsanlage reibungslos funktioniert, ist vor allem in den Wintermonaten wichtig. Deshalb sollte ein Fachmann damit beauftragt werden, in regelmäßigen Abständen die Heizkessel zu reinigen und die Leistung des Brenners zu optimieren. Auch die Brennstoffvorräte sollten frühzeitig aufgefüllt werden. Denn zu Beginn oder während der Heizperiode sind die Lieferzeiten möglicherweise sehr lang.

Regelmäßige Kontrolle verhindert Schäden

Während der kalten Jahreszeit sollten Hausbesitzer regelmäßig Kontrollgänge um ihr Eigenheim durchführen. Beispielsweise sollten sie dabei Schneeverwehungen an Außentüren oder Hausecken beseitigen. Denn durch diese kann Feuchtigkeit in die Bausubstanz eindringen. Auch größere Mengen von Schnee auf dem Dach, der Gartenlaube, der Garage oder dem Carport sollten bei dieser Gelegenheit beseitigt werden. Geschieht dies nicht, könnte die Gewichtsbelastung zu groß werden, sodass ein teurer Schaden entsteht.

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